Considerações sobre a Lei 12.112/09 que alterou a Lei do Inquilinato - Parte II

Parte II – DO DESPEJO LIMINAR:

As modificações introduzidas pela Lei 12.112/09 no art. 59 da Lei 8245/91 aumentaram as causas em que será cabível o despejo liminar que, por tratar-se de medida excepcional, só poderá ser deferida nos casos expressamente permitidos por lei, sendo taxativo o rol do referido artigo.

O texto primitivo permitia tal expediente em cinco hipóteses, sendo agora ampliado o rol para nove casos em que será cabível o despejo de forma antecipada.

As hipóteses de despejo liminar, pela redação antiga do art. 59, eram as seguintes:

1) Descumprimento de mútuo acordo – Locador e Locatário podem celebrar acordo com intuito de ser desfeita a locação fixando prazos e outras condições. O descumprimento desta avença, desde que celebrada por escrito, assinada pelas partes e por duas testemunhas e no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, gera a possibilidade de despejo liminar.

Entretanto, mister ressaltar que o referido acordo pode modificar a natureza jurídica da relação entre as partes, extinguindo, naquele ato, a relação locatícia.

Caso isso venha a acontecer e o possuidor direto do imóvel permaneça no mesmo após findo o prazo assinado, a ação cabível não será a de despejo, em decorrência da interpretação do art. 5º da Lei.

Assim ensina Luiz Fux em sua obra “Locações: Processo e Procedimentos”:

“Consoante já se afirmou, o acordo pode estabelecer prazo e outras condições para desocupação, bem como alterar o título da posse, hipótese em que a nova qualificação jurídica do vínculo tornará inadequada a ação de despejo, por força de exegese do art. 5º da lei”.

2) Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo Locatário for relacionado ao emprego.

Muitas vezes o empregador aluga determinado imóvel ao seu empregado de modo a facilitar a prestação de serviços, evitando grandes deslocamentos e colocando a família perto do local onde o serviço será realizado.

Desta forma, sendo extinto o contrato de trabalho, o empregador necessitará do imóvel para acomodar outro trabalhador, sendo este o fundamento do despejo liminar nesta hipótese.

3) Término do prazo da locação por temporada.

Neste caso é cabível o despejo liminar. Porém, a Lei estabelece uma condição: a ação ser proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato.

Findo este prazo, a locação considerar-se-á prorrogada, não cabendo mais o despejo liminar (pelo menos não por este motivo).

As razões aqui também são simples.

Primeiro porque não há necessidade de proteção do Locatário, uma vez que não será neste imóvel, locado para temporada, que o mesmo fixará sua residência e de sua família.

O segundo fundamento reside na necessidade do proprietário do imóvel de ver seu imóvel livre para locar a outrem para nova temporada, sendo certo que neste tipo de negócio, o dono do imóvel, na maioria das vezes, celebra diversos contratos durante o ano e a permanência de um locatário por prazo superior ao pactuado, pode gerar a quebra de contrato do Locador com a pessoa que viria a ocupar o imóvel depois.

4) Morte do Locatário se deixar sucessor legitimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por Lei.

O art. 11, I da Lei 8245/91 estabelece quais são as pessoas que se sub-rogarão aos direitos e obrigações do Locatário.

Essas pessoas são as seguintes: cônjuge sobrevivente ou companheiro, herdeiros necessários e pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.

Note que o despejo liminar, neste caso, só será cabível nos casos de locação residencial, uma vez que o inciso IV do art. 59 só faz menção ao dispositivo que regula as locações residenciais (art. 11, I).

Ainda é necessário observar, novamente nos valendo das lições de Luiz Fux, que nesse caso (permanência no imóvel de pessoas não autorizadas por lei), a ação cabível não seria a de despejo, uma vez que a relação entre essas pessoas e o proprietário do imóvel, não é de Locação.

Sobre o tema, assim se manifestou nosso Ministro:

“Nessa hipótese, parece-nos que o legislador ampliou sobremodo o despejo, uma vez que o dispositivo está em contradição com o art. 5º. Vinculando-se o despejo às relações locatícias, nada justifica que tenha o locador que lançar mão daquele pedido expediente para desalijar do imóvel pessoa sem qualquer vínculo de locação, estranho ao contrato e às partes (...) E, assim sendo, a ação correta seria a de reintegração de posse e nunca a de despejo”.

5) Permanência do sublocatário no imóvel, extinta e locação.

Como a sublocação é acessória ao contrato de locação, faz-se presente a máxima acessorium sequitur principale, ou seja, a relação acessória seguirá o destino da principal, extinta esta, estará também extinta aquela.

O legislador decidiu incluir esta hipótese dentre aquelas onde será cabível o despejo liminar talvez por inexistir, a priori, relação jurídica entre Locador e Sublocatário.

Com as mudanças operadas pela Lei 12.112/09 foram incluídas mais quatro possibilidades, a saber:

6) Necessidade de reparação urgente do imóvel locado.

Logicamente, o cabimento do despejo liminar se dá pela urgência na realização das obras, onde o Locador não poderia aguardar o desfecho da demanda para realizá-las.

Para cabimento do despejo liminar, segundo o novo inciso VI do art. 59 da Lei 8245/91, a realização das obras tem que ter sido determinada pelo Poder Público e, ainda, a caso a realização das mesmas não possa ser feita com a permanência do Locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

7) Falta de apresentação pelo Locatário de nova garantia exigida pelo Locador na forma do art. 40 e seu parágrafo.

A Lei 12.112/09 introduziu, como visto anteriormente, um parágrafo único ao art. 40 da Lei 8245/91, que facultou ao Locador exigir nova garantia locatícia, nas hipóteses previstas neste artigo.

Caso haja notificação para o Locatário neste sentido e este não faça a apresentação de nova garantia dentro do prazo de trinta dias, é cabível o despejo liminar.

Tal comando visa proteger o Locador, uma vez que ocorrendo uma das hipóteses previstas nos incisos do art. 40, ele estaria sem nenhuma garantia – ou, pelo menos, a garantia não seria tão sólida – para o caso de inadimplemento dos pagamentos mensais de aluguel.

Desta forma, visando a evitar futuro inadimplemento por parte do Locatário, sem que o Locador esteja devidamente resguardado, a nova Lei introduziu este caso como um daqueles em que será cabível o despejo antecipado.

8) Término do prazo da locação não residencial.

Findo o contrato de locação e permanecendo o locatário no imóvel, é cabível o pedido de despejo liminar, desde que a ação tenha sido proposta em até trinta dias do termo do contrato ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada.

9) Falta de pagamento de aluguel e acessórios.

Apesar de louvável a inclusão deste fato como causa de pedir do despejo liminar, parece-nos que a lei ainda limitou tal expediente, só permitindo tal pedido “estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37”.

Assim, a simples falta de pagamento não é causa suficiente para o despejo liminar. Caso o contrato esteja garantido através de fiança, caução, seguro, etc, o despejo liminar não será deferido.

Pelo menos essa é a letra da lei.

A reforma ainda incluiu o § 3º no art. 59, permitindo que o locatário evite a liminar de desocupação se dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel, deposite, em Juízo, a totalidade dos valores devidos.

Necessário observar-se que não basta que, dentro do referido prazo, o locatário requeira a purga da mora, ele deve efetuar o pagamento dentro deste prazo.

Segundo Humberto Theodoro Júnior (Inovações na Lei do Inquilinato: visão esquemática das alterações provocadas pela Lei 12.112, de 09.12.2009), sendo efetuado tal pagamento haverá extinção do processo. Segundo o grande doutrinador:

“Esse expediente do réu, sendo regulamente promovido, terá o efeito não só de impedir a execução da liminar como, também, o de evitar a rescisão do contrato e o despejo definitivo. Com a purga da mora, extingue-se o processo, sem o decreto do despejo, devendo, contudo, ser o locatário responsabilizado pelos encargos sucumbenciais, já que foi ele o causador da demanda”.