Considerações sobre a Lei 12.112/09 que alterou a Lei do Inquilinato - Parte I

A Lei 12.112/09 que foi publicada no Diário Oficial no dia 10/12/09, mudou substancialmente a Lei do Inquilinato, trazendo inovações tanto na parte material quanto na parte de procedimentos.

A primeira questão que é levantada diz respeito ao início de vigência da nova Lei.

O art. 3º da Lei 12.112/09 trazia a previsão de início de vigência para a data de sua publicação. No entanto, o referido artigo foi vetado, sob as seguintes razões:

“Nos termos do art. 8o, caput, da Lei Complementar no 95, e 26 de fevereiro de 1998, a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão, o que não é o caso do presente projeto de lei.

Assim, de modo a garantir tempo hábil para que os destinatários da norma examinem o seu conteúdo e estudem os seus efeitos, propor-se que a cláusula de vigência seja vetada, fazendo-se com que o ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do art. 1o do Decreto-Lei no 4.657, de 4 de setembro de 1942 - Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro.”

Desta forma, decidiu-se aplicar o art. 1º da Lei de Introdução ao Código Civil, que determina que “salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o País 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada”.

Neste ponto, devemos o observar o disposto na Lei Complementar nº 95 de 1998, que no parágrafo §1º (incluído pela Lei Complementar nº 107/01) do art. 8º, assim determina:

Art. 8º. (...)

§ 1º . A contagem do prazo para entrada em vigor das leis que estabeleçam período de vacância far-se-á com a inclusão da data da publicação e do último dia do prazo, entrando em vigor no dia subseqüente à sua consumação integral.

Assim, como a referida Lei foi publicada no dia 10/12/09, observando-se o prazo de 45 dias e a contagem do prazo incluindo a data de publicação, bem como o último dia do prazo, temos que o início da vigência da nova Lei seria no dia 23 de Janeiro de 2010 (Sábado). Desta forma, por se tratar de dia não útil, prorroga-se o prazo para o primeiro dia útil subseqüente, ou seja, 25/01/2010.

ALTERAÇÕES DA NOVA LEI

COMO ERA

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

COMO FICOU

Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

A modificação neste artigo foi feita exclusivamente no sentido de atualização, uma vez que a redação original fazia menção à dispositivo do Código Civil de 1916, já revogado.

O legislador poderia fazer menção ao art. 413 do novo Código Civil, que é o dispositivo correspondente da lei nova àquele mencionado na redação original do artigo em comento. Porém, decidiu-se, talvez por mera opção legislativa, incluir a proporcionalidade do pagamento da multa rescisória, no próprio corpo do artigo, sem fazer remissões a outros dispositivos legais.

COMO ERA

Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

COMO FICOU

Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

A alteração deste artigo parece ter tirado da concubina o direito à prosseguimento automático do contrato de locação no caso da dissolução da sociedade conjugal. Isto porque a nova lei alterou a expressão “dissolução da sociedade concubinária” por “dissolução da união estável”, expressões que não são análogas.

Apesar de um pouco mitigada com o advento do Novo Código Civil, a figura do concubinato ainda subsiste e, segundo o art. 1727 do Diploma Civil Pátrio, seria a relação não eventual entre homem e mulher, impedidos de casar, ou seja, relação afetivo-amorosa das pessoas elencadas no art. 1521 do mesmo diploma.

Outro ponto controverso diz respeito aos casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável na hipótese de locação não residencial, o que não foi disciplinado pela nova lei, uma vez que o dispositivo antigo falava em “locação” genericamente, enquanto o novo dispositivo diz expressamente “locação residencial”.

Assim, s.m.j, como a nova lei expressamente fez menção às locações residenciais, acreditamos que seria necessário novo contrato de locação não residencial no caso de dissolução da sociedade amorosa das partes contratantes.

O parágrafo único do dispositivo antigo, renumerado para parágrafo primeiro pela lei nova, faz menção ao art. 11 e, neste dispositivo, à menção a locação não residencial (Art. 11, II). Porém, tal artigo diz respeito a morte do locatário e não a separação.

A lei nova também retirou do locador o direito de exigir novo fiador do cônjuge que permanecer no imóvel, já que não faz mais menção à referida hipótese.

É verdade que o art. 40, que teve a alteração de um inciso e a inclusão de outro e de um parágrafo, irá tratar dos casos em que o locador poderá exigir novo fiador. Ainda assim, a hipótese prevista no art. 12 não é ali mencionada.

Em relação a sub-rogação, esta, pela nova lei, deve ser comunicada também ao fiador, ao passo que a lei antiga obrigava tal comunicação apenas ao Locador.

Tal comunicação feita pelo sub-rogado ao fiador abre prazo para que este, dentro de 30 dias, exonere-se da fiança, devendo comunicar tal fato ao Locador e mantendo-se obrigado pelos ônus de seu encargo pelo prazo de 120 após tal notificação.

Note-se que, a nosso ver, tudo o que foi dito sobre este artigo, com exclusão da obrigatoriedade de informação ao Locador e Fiador sobre a sub-rogação no caso de morte do locatário, diz respeito somente às locações residenciais, uma vez que a lei expressamente incluiu essa expressão no caput do art.12 e segundo o princípio de que na Lei na existe letra morta.

COMO ERA

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

COMO FICOU

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Essa alteração que somente incluiu ao artigo a expressão “ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”, parece ter acabado com uma discussão sobre a obrigatoriedade do fiador em permanecer vinculado a um contrato que em tese não anuiu.

Explica-se.

Quando o fiador assina o contrato de fiança (que é intrínseco ao próprio contrato de locação), o faz pelo prazo determinado do contrato, prazo este que dependerá do tipo de locação.

Após o término deste prazo, a lei determina que mantendo-se o locatário no imóvel sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 46, § 1º, art. 47 e art. 50).

No entanto, nessa nova relação que surge (prorrogação do contrato por prazo determinado), não houve a participação do fiador que, em tese, somente se obrigou a arcar com os ônus da locação por determinado período de tempo.

A Jurisprudência do STJ já é pacífica no sentido de que, havendo no contrato de locação cláusula que prevê a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em exoneração pelo simples decurso do prazo contratual.

Diferente é o caso de haver aditamento ao contrato. Neste caso o fiador não responde se não tiver anuído ao mesmo. (Súmula 214, STJ).

COMO ERA

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – (...)

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – (...)

IV – (...)

V – (...)

VI – (...)

VII – (...)

VIII – (...)

IX – (...)

COMO FICOU

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – (...)

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – (...)

IV – (...)

V – (...)

VI – (...)

VII – (...)

VIII – (...)

IX – (...)

X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

A alteração do inciso II deste artigo foi somente com o intuito de inserir a figura da “recuperação judicial”, criada pela Lei 11.101 de 2005, junto às outras modalidades ali previstas. Nada mais.

Foi incluído, porém, um inciso e um parágrafo prevendo uma nova possibilidade para que o Locador exija novo fiador ou mudança na modalidade de garantia.

Conrado Passos Cardoso